A A

Obvestilo zakupnikom - Uskladitev zakupnih pogodb

Datum obvestila:
28.12.2022

Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (Sklad) vseh svojih 17.117 zakupnikov obvešča, da bodo v prihodnje povabljeni na podpis usklajenih zakupnih pogodb. Ker pogodba izraža voljo dveh strank in se v skladu z zapisanimi pogodbenimi določili enostransko ne more spreminjati, sledi vabilo na podpis usklajene pogodbe. Zavrnitev pogodbeno določene uskladitve predstavlja odpovedni razlog.

POGODBE JE TREBA USKLADITI PREDVSEM ZARADI DVEH RAZLOGOV:

Prvi razlog je v izvedeni lokacijski izboljšavi zemljiško-katastrskih načrtov s strani Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS), ki je v letu 2022 obenem tudi posodobil svoj informacijski sistem. Zemljiško katastrski načrti so podlaga za določanje predmeta in obsega zakupnega razmerja. Praktično vsem parcelam v RS se je z lokacijsko izboljšavo spremenil prikaz poteka meje, kot jo lahko vidimo zarisano na javnih pregledovalnikih. Ob tem se uradno v kataster vpisana površina parcel ni spremenila. Preseki novega zemljiško katastrskega načrta z dejansko rabo zemljišč in z GERK-i, bodo podlaga za novo zarisane zakupne poligone, ki jim bo na novo pripisan tudi namen uporabe, spremenila se jim bo lahko tudi površina. Zamiki zarisov mej so različni, od tega, da so meje ostale enake, do večmetrskih zamikov.

Drugi razlog za potrebno spremembo pogodb so spremenjene bonitete zemljišč. GURS je bonitete določil na novo, v skladu z Zakonom o katastru nepremičnin (Uradni list RS, št. 54/21). Boniteta je uradni podatek o proizvodni sposobnosti zemljišča in neposredno vpliva na višino zakupnine. Določilo zakupne pogodbe zakupnika zavezuje, da bo v primeru spremembe katastrskih podatkov, tudi bonitete, pristal na uskladitev zakupne pogodbe z novim stanjem, ki bo tudi podlaga za nov izračun letne zakupnine.

Z uveljavitvijo Zakona o katastru nepremičnin (ZKN – Uradni list RS, št. 54/21) GURS ne operira več z grafičnimi podatki zemljiško katastrskega prikaza (ZKP). Za prikaz poteka parcelnih mej in lokacije stavb Kataster nepremičnin uporablja Zemljiško-katastrski načrt (ZKN), ki je izdelan na osnovi lokacijske izboljšave ZKP. ZKN je torej geolociran vektorski sloj parcelnih mej, ki prikazuje urejene meje na pravi lokaciji, neurejene meje pa na lokacijsko izboljšani lokaciji, izračunani (transformirani) na osnovi koordinat zemljiškokatastrskih točk najbližjih urejenih mej oz. na osnovi koordinat oslonilnih točk, določenih s terenskimi meritvami za območja, kjer v bližini urejenih parcelnih mej ni.

Usklajevanje pogodb zaradi navedenih dveh razlogov velja izkoristiti tudi za druge sporazumne uskladitve, kot jih dopušča Pravilnik o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč. Ena od njih je tudi uskladitev preostale dobe zakupa, če zakupnik pristane na vnos naslednjega pogodbenega določila: »bo v primeru odločitve Sklada, da se na celotnem, ali delnem obsegu zemljišč v zakupu zgradi namakalni sistem, pristopil k podpisu pogodbe o namakanju, da bo namakalni sistem po izgradnji uporabljal ter s tem v zvezi tudi kril stroške, opredeljene v 96. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki bodo nastali z uporabo namakalnega sistema, v sorazmerju med površino celotnega območja namakalnega sistema in površino v zakupu, na kateri je bil zgrajen namakalni sistem«.

Zakonodaja s področja zakupa državnih kmetijskih zemljišč predvideva avtomatsko podaljševanje zakupnih razmerij, če ta niso odpovedana v obdobju do šest mesecev pred potekom pogodbene dobe. Praksa pa kaže, da se z leti nabere toliko sprememb, da je usklajevanje pogodb vsaj vsakih pet let smiselno in potrebno. V letu 2022 je Sklad obnovil 2400 zakupnih pogodb. Koliko časa bo potreboval za obnovitev vseh, je odvisno od prioritet, ki se bodo določile ob sprejemanju programa dela Sklada za leto 2023.

Prikaz lokacijske izboljšave katastrskega načrta: Zemljiško katastrski prikaz – ZKP – zeleno, Zemljiško katastrski načrt – ZKN (modro – neurejene meje, rdeče – urejene meje)