Pogosta vprašanja

Trajanje zakupnega razmerja in obveznosti zakupnika opredeljuje Skladov Pravilnik o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč, ki je objavljen na spletni strani Sklada, na povezavi: http://www.s-kzg.si/si/zakoni-in-drugi-pomembni-pravnoformalni-dokumenti/.

Nekateri podatki o zakupu zemljišč, s katerimi gospodari Sklad KZG RS se nahajajo na spletni strani Sklada, na povezavi: http://www.s-kzg.si/si/aplikacija-pavzau/ (Evidenca zakupnih razmerij).

Postopek zakupa kmetijskih zemljišč vodi krajevno pristojni uslužbenec območne izpostave Sklada. Kontaktni podatki območnih izpostav Sklada se nahajajo na naslovu: http://www.s-kzg.si/si/lokalna-upraviteljstva-in-obmocne-izpostave-sklada-kzg-rs/sektor-za-kmetijstvo/, do podatkov pa se dostopa s klikom na posamezno upraviteljstvo.

Sklad redno objavlja javne ponudbe za oddajo kmetijskih zemljišč v zakup in sicer na spletnih portalih upravnih enot: http://www.upravneenote.gov.si/prodaja_kmetijskih_zemljisc/, glede na krajevno pristojnost.

Postopek oddaje kmetijskih zemljišč poteka skladno z določili zakona, ki ureja kmetijska zemljišča. Ta določa, da je potrebno kot prijavo za zakup zemljišča dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki se jo pošlje priporočeno s povratnico zakupodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in zakupodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku.

Po prejetju navedenega obvestila, Sklad s prednostnim upravičencem sklene zakupno pogodbo, pod pogoji navedenimi v ponudbi. O izboru zakupnika obvesti vse udeležene stranke.

Splošni pogoji zakupa so objavljeni na spletni strani Sklada na povezavi: http://www.s-kzg.si/si/delovna-podrocja/sektor-za-kmetijstvo/

Cenik zakupnin vsako leto sprejme Svet Sklada, in je objavljen na spletni strani Sklada, na povezavi: http://www.s-kzg.si/si/zakoni-in-drugi-pomembni-pravnoformalni-dokumenti/.

Zakupno razmerje sicer podrobneje opredeljuje tudi Skladov Pravilnik o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč, ki je objavljen na spletni strani Sklada, na povezavi: http://www.s-kzg.si/si/zakoni-in-drugi-pomembni-pravnoformalni-dokumenti/.

Kadar je več sprejemnikov ponudbe, Sklad izbere zakupnika v skladu z določili zakona, ki ureja kmetijska zemljišča, ki pri zakupu kmetijskega zemljišča oziroma kmetije določa uveljavljanje prednostne pravice upravičencev po naslednjem vrstnem redu:

1. zakupnik;
2. zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup in kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup;
3. drug kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jim je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti.

Sklad praviloma ne dovoljuje gradnje objektov na kmetijskih zemljiščih. Zadeva je natančno opredeljena v 19. členu Pravilnika o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč, ki je objavljen na spletni strani Sklada na povezavi:

http://www.s-kzg.si/si/zakoni-in-drugi-pomembni-pravnoformalni-dokumenti/.

Sklad prodaja nepremičnine, ki so vključene v Program prodaje nepremičnin. Program prodaje nepremičnin za naslednje leto sprejema Svet Sklada, praviloma v mesecu decembru tekočega leta za naslednje leto. Po potrebi lahko Svet Sklada tudi med letom sprejme spremembe oz. dopolnitve programa prodaje nepremičnin. Sprejem Programa prodaje nepremičnin s strani Sveta Sklada je pogoj za začetek izvedbe posameznega primera prodaje nepremičnin.

V programu prodaje sta določena tudi  prodajna cena in način prodaje nepremičnine (objava na pristojni upravni enoti, direktna prodaja, objava v Ur. listu RS).

Program prodaje nepremičnin je objavljen na spletni strani Sklada, na naslovu: http://www.s-kzg.si/si/javne-objave-in-narocila/program-prodaje-zemljisc/.

Sklad aktualne ponudbe za prodajo zemljišč objavlja na portalih upravnih enot: http://www.upravneenote.gov.si/prodaja_kmetijskih_zemljisc/, in pa na državnem spletnem portalu E-uprava: http://e-uprava.gov.si/e-uprava/objaveUE.euprava.

Podrobnejši opis postopka prodaje nepremičnin je sledeč:

Stranka na Sklad poda vlogo za nakup nepremičnine. Pristojni uslužbenec zbere potrebno dokumentacijo o nepremičnini in posreduje zadevo v obravnavo komisiji za promet z zemljišči. Na podlagi predloga, ki ga pripravi komisija za promet z zemljišči, o prodaji odloči direktor Sklada. V primeru pozitivne odločitve se takšno zemljišče vključi v program prodaje, ki ga sprejme Svet Sklada. Po sprejetju oz. potrditvi programa prodaje, se le ta objavi na internetni strani Sklada. Postopek prodaje se glede na status zemljišča (kmetijsko, gozd, stavbno) nadaljuje na način, kot je naveden v Programu prodaje (objava na pristojni upravni enoti, direktna prodaja, objava v Ur. listu RS). Po sklenitvi kupoprodajne pogodbe s predkupnim upravičencem, se v primeru prodaje kmetijskih zemljišč in gozdov, vloži na upravno enoto vlogo za odobritev pravnega posla. Po pravnomočni odobritvi pravnega posla se poda vloga na DURS za odmero davka. Po plačilu davčnih obveznosti, prodajalec overi kupoprodajno pogodbo. Ko kupec plača kupnino, se vloži predlog za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Stavbna zemljišča se prodajajo z objavo v Uradnem listu RS. Pogodba se sklene s tistim ponudnikom, ki je ponudil najvišjo ceno. Kupoprodajna pogodba se sklene v roku osmih dni po izboru kupca. Po notarski overitvi in plačilu kupnine, se vloži predlog za vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi.

Pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, lahko, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, skladno z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (Ur. list RS, št. 71/2011) predkupno pravico predkupni upravičenci uveljavljajo po naslednjem vrstnem redu:

1. solastnik;

2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;

3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;

4. drug kmet;

5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;

6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto v skladu s prejšnjim odstavkom, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;

2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje;

3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Vpogled v bazo realiziranih poslov prometa z zemljišči, ki ga izvaja Sklad, omogoča aplikacija na spletni strani Sklada, na povezavi: http://www.s-kzg.si/si/aplikacija-promet/sklad/ (Evidenca prometa nepremičnin).

Sklad redno spremlja objavljene ponudbe za prodajo zemljišč na oglasnih deskah Upravnih enot. Za odkup kmetijskega zemljišča ali gozda se odloča za vsak posamezen primer posebej, in sicer na osnovi različnih kriterijev. Tako prednostno izvaja promet, s katerim zaokrožuje tako lastniško kot posestno strukturo zemljišč. Prednostno odkupuje solastniške deleže zemljišč, ki so delno že v lasti države, odkupuje mejna oz. sosednja zemljišča, zemljišča v kompleksih, predvsem tudi v kompleksih trajnih nasadov in naprav. Odkupuje pa tudi dislocirana zemljišča, s katerimi zaokroži posest perspektivnih kmetij, ki nato ta zemljišča od Sklada vzamejo v zakup. Sklad kupuje tudi večja, predvsem v denacionalizacijskih postopkih vrnjena posestva, in jih daje v zakup tistim kmetom, ki so kot potencialni kupci, finančno prešibki. Kupuje tudi manjše površine, ki jih je mogoče priključiti obdelavi sosednjih kmetij, ali jih dolgoročno zložiti v večjo in zanimivo obdelovalno površino.

Med posebne vrste nakupov kmetijskih zemljišč in gozdov sodijo tudi nakupi zemljišč s poudarjenimi naravovarstvenimi in drugimi strateškimi ter s stališča države pomembnimi funkcijami. Pri takšnih nakupih so glede prometa podane tudi nekatere druge omejitve, ki so opredeljene v posebnih zakonih, kot so zakon o ohranjanju narave, zakon o gozdovih, zakon o obrambi.

Kot navedeno, se Sklad za nakup določenega kmetijskega zemljišča ali gozda odloči po proučitvi konkretne ponudbe. Prav tako tudi ponujeno ceno zemljišča prouči na posameznem primeru. V kolikor je ponudba z vidika zgoraj navedenih kriterijev za Sklad zanimiva in tudi cenovno sprejemljiva, se Sklad prijavi za nakup in po potrebi tudi uveljavlja predkupno pravico po zakonu, ki ureja kmetijska zemljišča. Žal pa je šesto mesto Sklada na prednostnem vrstnem redu pri nakupu v veliko primerih prenizko za konkuriranje in uveljavljanje interesov države pri izvajanju zemljiške politike na področju prometa s kmetijskimi zemljišči in gozdovi.

Stranke lahko vlogo za prodajo kmetijskih zemljišč pošljejo na območno izpostavo ali pa na centralo Sklada. Kontaktni podatki območnih izpostav se nahajajo na spletnem naslovu: http://www.s-kzg.si/si/lokalna-upraviteljstva-in-obmocne-izpostave-sklada-kzg-rs/sektor-za-kmetijstvo/, do podatkov pa dostopate s klikom na posamezno upraviteljstvo. Vloge za prodajo gozdnih zemljišč pa obravnava Sektor za gozdarstvo Sklada, na centrali Sklada v Ljubljani.

Sklad vloge strank za nakup metijskih zemljišč in gozdov obravnava v skladu s Pravilnikom o prometu nepremičnin. Sklad stranke pisno obvesti o odločitvi in pogojih nakupa.

V postopkih denacionalizacije je vračanje podržavljenega premoženja v naravi primarna oblika. V primeru, da kmetijskih zemljišč oz. gozdov zaradi zakonskih omejitev ni možno vrniti v naravi, pa je denacionalizacijski upravičenec upravičen do odškodnine. Ta se določi bodisi v obliki obveznic Slovenske odškodninske družbe (SOD), bodisi v obliki nadomestnih zemljišč. V primerih, ko se Sklad in denacionalizacijski upravičenec ne uspeta sporazumeti za nadomestno kmetijsko zemljišče oz. gozd, ima tako upravičenec še vedno možnost, da svoj zahtevek preoblikuje v obveznice SOD-a za vrednost, ki jo določi upravni organ.