Zaračunavanje uporabnine za uporabo zemljišča pod objekti, funkcionalno zemljišče okrog objektov in za objekte

Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v nadaljevanju: Sklad) si že dlje časa prizadeva urediti vprašanje neurejene, nedovoljene in v dobršnem delu tudi neevidentirane uporabe kmetijskih zemljišč v lasti Republike Slovenije in v upravljanju Sklada, na katerih so uporabniki brez pravne podlage postavili objekte ali pa celo brez pravne podlage uporabljajo objekte v lasti Republike Slovenije.

V okviru veljavne zakonodaje Sklad – kadar so za to izpolnjeni pogoji – z uporabniki sklepa zakupne in najemne pogodbe, podeljuje stavbne pravice in nepremičnine tudi prodaja. Za objekte, ki ne izpolnjujejo pogojev za pridobitev potrebnih dovoljenj, Sklad vodi postopke odstranitve, bodisi samostojno, bodisi preko pristojnih inšpekcijskih organov.

Na podlagi dosedanjih izkušenj Sklad ugotavlja, da tisti uporabniki nepremičnin, ki uporabe nimajo urejene, pogosto niso zainteresirani za sklenitev ustrezne pogodbe, ki je seveda povezana tudi s plačilom denarne odmene za uporabo nepremičnine oziroma njen nakup. Dejstvo, da so sodni in inšpekcijski postopki dolgotrajni, tu ni zanemarljivo, z zavlačevanjem postopka pa uporabnik odloži plačilo za uporabo in si zagotovi še dodatno obdobje brezplačne uporabe.

Takšno neurejeno stanje postavlja v neenakopraven položaj pogodbene stranke Sklada (zakupnike, najemnike, kupce), ki skladno s predpisi za uporabo nepremičnin v lasti države plačujejo primerno denarno odmeno oziroma jih po tržnih cenah odkupijo in uporabnike, ki s Skladom nimajo urejenega pogodbenega razmerja ter posledično za uporabo nepremičnin v lasti države ne plačujejo ničesar.

Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti določa, da je potrebno udeležence v postopkih ravnanja s stvarnim premoženjem obravnavati enakopravno. Zato je Sklad dolžan upravljati z zemljišči, zagotoviti njihovo učinkovito rabo in ob tem vse uporabnike zemljišč obravnavati enakopravno.

V zasledovanju opisanih načel je Sklad z zbiranjem podatkov iz uradnih evidenc (GURS) in na terenu popisal objekte, ki stojijo na zemljiščih v njegovem upravljanju, niso pa vključeni v nobeno pogodbeno razmerje ter identificiral njihove uporabnike. Namen Sklada je urediti pogodbena razmerja z identificiranimi uporabniki zemljišč oziroma objektov v njegovem upravljanju ali pa doseči odstranitev objektov in vzpostavitev kmetijsko rabo na zemljiščih.

Pravna podlaga za zahtevek je 198. člen Obligacijskega zakonika, ki določa, da lahko lastnik oziroma upravljavec zemljišča od osebe, ki tujo stvar uporablja v svojo korist, zahteva nadomestilo koristi, ki jo je imel od uporabe – in sicer za obdobje do pet let nazaj.

Višina uporabnine je določena na podlagi Cenikov Sklada^[1], zato so zneski zahtevkov usklajeni z višino nadomestila, ki bi ga Sklad zaračunal uporabnikom v primeru sklenjenega pogodbenega razmerja.

V spremnem dopisu, ki je bil priložen vsakemu izstavljenemu računu, je bilo konkretizirano opredeljeno, za katera zemljišča in v kakšnem obsegu je uporabnina zaračunana. Pojasnjeno je bilo tudi, da plačilo uporabnine predstavlja le odmero za preteklo uporabo zemljišča v lasti Republike Slovenije in ne pomeni legalizacije zatečenega stanja, niti ne vzpostavlja pogodbene podlage za nadaljnjo uporabo zemljišča. Prejemniki dopisa so bili povabljeni, da v primeru, da so zainteresirani za trajno ureditev stanja s pogodbenim razmerjem, odkupom, ali vzpostavitvijo prvotnega stanja, na Sklad pošljejo vlogo s predlogom za ureditev stanja.

Sklad si bo namreč tudi v nadaljevanju prizadeval z ustreznimi pogodbami urediti razmerja z uporabniki nepremičnin v njegovem upravljanju. Vsaka prejeta vloga bo vsebinsko obravnavana.

Zahteva, da identificirani uporabniki zemljišč in objektov v lasti Republike Slovenije, ki za uporabo nimajo sklenjene ustrezne pogodbe in zemljišča in objekte uporabljajo brez plačila, je le del širše zastavljenega projekta urejanja pravnega in dejanskega stanja kmetijskih zemljišč v lasti Republike Slovenije na način, da bo vsak uporabnik zemljišča oziroma objekta le-to uporabljal na primerni pogodbeni osnovi in skladno z veljavno zakonodajo. Ukrep predstavlja enega izmed osnovnih korakov k učinkovitemu varovanju kmetijskih zemljišč.

Nekateri prejemniki računov so podali ugovore. Sklad vsak ugovor vsebinsko obravnava, se do njega opredeli in izračun uporabnine po potrebi popravi ali izstavljeni račun stornira. V primeru, da je prejemnik računa le-tega pripravljen plačati, vendar mu premoženjsko stanje plačila v danem roku ne omogoča, je Sklad pripravljen z njim skleniti dogovor o obročnem plačilu brez zaračunavanja obresti.

Sklad prejemnike računov naproša, da posredujejo vlogo s predlogom za ureditev stanja z ustreznim pogodbenim razmerjem. V primeru, da se dejansko stanje na terenu razlikuje od podatkov, navedenih v dopisu, naj uporabniki svoje pripombe pošljejo po elektronski pošti na pristojne območne izpostave ali po navadni pošti, prav tako na naslov pristojne območne izpostave.

[1] Cenik zakupnin za leto 2025, Cenik najemnin za nekmetijsko rabo zemljišč za leto 2025 in Cenik za pripravo soglasij, pogodb in obračun odškodnin oziroma nadomestil za leto 2025